В понедельник 17 июня 2019 года в Испании вступил в силу новый закон Об ипотеке, который прибыл с опозданием и со многими изменениями, такими как статья, которая создает большую неопределенность в испанском секторе недвижимости. Это Статья 20, которая позволяет не резидентам, которые обращаются за ипотекой в Испании, менять ее с евро на свою местную валюту в любое время. Нотариусы и эксперты отрасли предупреждают, что это может сократить количество ипотечных кредитов, которые предоставляются и, следовательно, означает меньшее количество покупок недвижимости эмигрантами из-за пределов еврозоны.
В частности, статья 20 Закона О кредитовании недвижимости (Ley de Crédito Inmobiliario) позволяет любым будущим ипотечным кредитам, которые вывозятся экспатами из стран за пределами еврозоны, таких как США и Великобритания, менять свою ипотеку на другую валюту в двух конкретных случаях:
Если валюта, в которой заемщик получает большую часть своих доходов или большинства активов, с которыми погашение кредита не в евро, как указано на момент последней оценки кредитоспособности для кредитного договора.
Если валюта страны, куда человек, возможно, переехал на работу, не является евро. Например, если это Индия или Китай, вы можете попросить погасить сборы в рупиях или юанях.
Фернандо Энсинар, руководитель исследования idealista, отмечает, что это "серьезное препятствие для предоставления ипотечных кредитов иностранцам, которые не являются частью еврозоны. С этим новым законом клиент имеет право потребовать, чтобы в любое время ипотека была конвертирована в их местную валюту, и это связано с риском с обменным курсом, который не предусмотрен в ценообразовании продуктов банков, работающих в Испании, и будет включать высокий уровень технической сложности.”
Статья 20 также вводит еще одну новую функцию для получения ипотеки в Испании, и это то, что если банк не выполняет запрос клиента, закон говорит, что "недействительность мультивалютных оговорок" будет определена. Это означает, что кредит будет считаться предоставленным в валюте, в которой клиент получает основную часть своих доходов с самого начала.
"Большая разница с мультивалютной ипотекой в Испании заключается в том, что раньше валюты, между которыми заемщик мог меняться, были четко определены, тогда как с новым законом валюты не ограничены”, - говорит Хуан Вильен, менеджер ипотечной службы idealista/hipotecas. "Это зависит от того, где заявитель работает или куда они переезжают на работу".
Источники из одного из главных банков Испании заверили idealista/news, что они ждут, когда Министерство экономики или банк Испании должным образом разъяснят, из чего состоит эта статья. Они отмечают, что ее формулировки очень запутаны и расплывчаты, хотя они и не ожидают много запросов от иностранцев с просьбой изменить валюту своих ипотечных выплат.
Испанская Ипотечная Ассоциация (Asociación Hipotecaria Española или AHE) также подчеркивает отсутствие информации в статье 20. "Стоит отметить, что в нем ничего не говорится о процентной ставке, по которой производится конвертация, т. е. о цене и новых условиях кредита, и не следует считать само собой разумеющимся, что они будут одинаковыми".
AHE выделяет две основные группы, к которым будет применяться это правило:
Испанцы, которые имеют или собираются получить ипотечный кредит в иностранной валюте (обычно швейцарские франки или японские иены) и приобрели недвижимость в Испании (это случаи, которые доминировали в дебатах относительно этого вида кредита).
Не испанцы, которые уже имеют или получат ипотеку в местной валюте (не евро), чтобы купить недвижимость в Испании.
Как новый закон повлияет на испанский рынок недвижимости
Хотя число сделок, затрагиваемых статьей 20, на рынке в целом весьма невелико, нотариусы и банки ожидают этого. По словам источников idealista/news, Некоторые банки могут даже прекратить финансирование этого вида ипотеки. AHE указывает, что нет никаких оснований предполагать, что его значение возрастет в ближайшем будущем.
Количество кредитов экспатам испанскими банками также очень мало, но они более чем удвоились с 2013 года с 10,315 до 23,090 ипотечных кредитов в 2018 году. Единственным органом, который публично предоставляет данные об ипотеке, предоставленной иностранцам, является коллегия регистраторов в Испании. В 2018 году 6,6% от общего объема кредитов, выданных на покупку дома, пришлось на экспатов и 93,3% на испанцев. Другими словами, 23 090 новых ипотечных кредитов были подписаны для иностранцев из 346 366 кредитов, больше, чем когда-либо прежде.
В общем количестве кредитов, предоставленных экспатам в Испании, румыны являются национальностью с наибольшим весом, с 11,79% от общего количества ипотечных кредитов. Тем не менее румыны занимают шестое место в рейтинге по количеству недвижимости, приобретенной в стране не испанцами. Таким образом, мы можем сделать вывод, что это национальность, которая прибегает к ипотечному финансированию больше, чем остальные, и что они могут столкнуться с большими проблемами при финансировании покупки недвижимости с новым законом Об ипотеке, потому что Румыния не является частью еврозоны.
То же самое касается британцев, которые являются вторыми по величине клиентами испанских ипотечных кредитов с 8,54% (и 15,54% покупок жилья экспатами в Испании). На третьем месте китайцы с 7,80% (3,94% в покупках жилья).
Затем идут итальянцы с 5,47% (5,38% при покупке дома) и французы с 5,33% (7,39% при покупке дома).
По автономному сообществу регионами Испании с наибольшей долей в Национальном общем объеме ипотечных жилищных кредитов нерезидентов в 2018 году стали Каталония (20,97%), Валенсия (19,69%), Андалусия (17,17%) и Мадрид (14,59%). Остальные автономные сообщества имели результаты ниже 10%, при этом наибольшее количество приходится на Балеарские острова (7,26%) и Канарские острова (6,03%). Ведущие страны по большинству домов, купленных в Испании, как правило, имеют высокий уровень дохода на душу населения, что обеспечивает более низкие потребности в финансировании, о чем свидетельствуют результаты выдачи ипотечных кредитов на жилье.