Когда дело доходит до покупки недвижимости в Испании, существует больше вариантов покупки, чем покупка через агентство недвижимости или частного продавца.
Здесь мы рассмотрим преимущества и недостатки каждого способа покупки дома в Испании, охватывая все, от затрат до рисков.
Агентство недвижимости (inmobiliaria)
Плюсы:
Экспертиза
Ничто не мешает вам позаботиться о каждом этапе поиска недвижимости самостоятельно, но риэлторы могут сэкономить ваше время на поиске недвижимости, предупредить вас о потенциально подходящих объектах до того, как они будут выставлены на продажу, они знают рыночные цены и в целом, с большей вероятностью помогут вам найти лучшее предложение.
Помощь
Найти дом своей мечты в Испании и сделать предложение - это одно, но оформление сделки по покупке может оказаться сложной задачей для тех, кто не знаком с этим процессом.
Опять же, наличие опытных профессионалов, занимающихся этими довольно сложными административными процессами, особенно если вы плохо владеете испанским, не говоря уже о договорном испанском жаргоне, может сэкономить ваше время, усилия и несколько головных болей.
Минусы:
Дополнительные расходы
Очевидным недостатком покупки недвижимости через агентство является добавленная стоимость, при этом средняя плата за недвижимость в Испании обычно составляет от 2 до 5 процентов от цены собственности.
Хотя в Испании комиссия, которую берет агентство, должна распределяться между продавцом и покупателем, правда в том, что во многих случаях она ложится исключительно на покупателя.
Не всем агентствам можно доверять
Как и везде в мире, в Испании есть поддельные агентства недвижимости, которые обманывают потенциальных покупателей на тысячи евро.
Есть также агентства, которые существуют, но которые ставят прибыль выше репутации и заранее не информируют покупателей о скрытых сборах и других расходах.
Частный продавец
Плюсы:
Это дешевле
Избавьтесь от посредников при покупке дома в Испании, и вы сможете сэкономить от 2 до 5 процентов стоимости недвижимости, избегая комиссий агентства недвижимости.
Согласно исследованию испанской группы потребителей OCU в 2018 году, 26 процентов покупателей жилья, которые использовали агентство для покупки дома, были недовольны предоставляемыми услугами.
Это может быть быстрее
Минусы:
Риск мошенничества
Хотя большинство покупок у частных продавцов в Испании (что составляет 45% продаж домов) происходит в соответствии с планом, есть мошенники, которые могут использовать неопытность новичков в процессе, чтобы продать им дом, который им не принадлежит.
Отсутствие гарантий
Покупка дома в Испании - сложный процесс, для которого рекомендуется иметь под рукой профессионала, который поможет с покупкой недвижимости.
Хотя сделка будет включать посещение реестра и вашего местного нотариуса, возможны неудачи, если у вас нет кого-то, кто детально изучит договор.
Например, покупатель может узнать, что в доме есть проблема после покупки, только для того, чтобы не иметь возможности предъявить иск продавцу, потому что в контракте нет оговорки, касающейся этого.
Застройщик (Promotora)
Плюсы:
Совершенно новая недвижимость
Очевидно, что новое здание должно означать, что покупателю не нужно беспокоиться о ремонте или каких-либо других серьезных проблемах в собственности.
Также гораздо выше вероятность того, что недвижимость будет построена из лучших строительных материалов, которые более энергоэффективны и со временем позволят экономить на расходах.
Возможно, вы не сможете выбрать каждую деталь, которую хотите для своего дома, но «Promotoras», скорее всего, предложат вам возможность выбрать ключевые элементы декора: цвета краски для стен, типы полов, оконную фурнитуру, кухонные шкафы и т. Д.
Послепродажное обслуживание и финансирование
Многие девелоперы в Испании имеют в своем распоряжении сеть профессионалов разного профиля, которые помогают новым домовладельцам во всем: от подключения электричества и воды до устранения любых проблем с новым домом.
Во многих случаях застройщик может выступать в качестве суброгированного кредитора, предлагая более выгодные условия ипотеки, чем банк, хотя ему необходимо будет доказать свою платежеспособность.
Минусы :
Риск потери депозита
Довольно распространенная проблема домовладельцев с «промоторами» заключается в том, что их просят внести около 10% стоимости недвижимости до начала строительства.
Это либо выплачивается застройщику, землевладельцу или агентству, но в некоторых случаях эта сторона совершает мошенничество и исчезает вместе со средствами.
Также бывают случаи, когда проект откладывается на годы из-за проблем с разрешениями, разрешениями на планирование и т.д., и начинающие домовладельцы не могут получить деньги, которые они вложили.
Свидетельство тому - множество старых полузастроек в Испании.
Затраты обычно выше
Новые постройки обычно имеют более высокую цену за квадратный метр, чем подержанные дома. Поскольку они все чаще оснащаются более качественными коммунальными системами, плата за это также может быть выше, чем в старых жилых зданиях.
Кроме того, НДС (10 процентов НДС) выше для новых построек по сравнению с налогом на передачу ITP для существующих зданий (в среднем 7 процентов, по решению регионов).
Банки
Плюсы:
Лучшее финансирование
Вы можете получить 100-процентное финансирование для ипотечных кредитов на недвижимость, возвращенную во владение банком, и как правило, более низкие процентные ставки, чем для других ипотечных кредитов на недвижимость.
Сэкономьте на расходах
Если вы покупаете недвижимость в банке в Испании, вам обычно не нужно платить за оценку дома (tasación), поскольку они сами оплачивают это.
Если вы нашли недвижимость через агентство, их гонорар для покупателя зачастую будет ниже, так как часть этих расходов берет на себя банк.
Часто собственность, принадлежащая банкам, изначально не указана на обычных веб-сайтах недвижимости, поэтому вы можете сначала купить недвижимость, если у вас хорошие отношения с персоналом испанского банка, и попросите их сообщить вам, если появятся какие-либо новые объекты недвижимости. .
Это важно, поскольку, как правило, многие люди заинтересованы в такой недвижимости, а это означает, что ваша позиция на переговорах будет ниже, как только недвижимость будет выставлена на продажу.
Минусы:
Недвижимость, принадлежащая банку, часто бывает в плохом состоянии и требует ремонта.
Также стоит проверить, что у этих объектов нет непогашенной задолженности - как это часто бывает с возвращенными домами - поэтому вам необходимо провести комплексную проверку объекта недвижимости и обратиться за помощью к юристу.
Ограниченный выбор и цены
Цены на недвижимость не всегда такие высокие, как можно было бы ожидать на недвижимость, на которую наложено эмбарго, принадлежащей испанским банкам.
Они склонны устанавливать на них цену, которая им удобна, и торг обычно зависит от ситуации в банке, а также от глобального рынка.
Вот список веб-сайтов, предлагающих банковскую недвижимость в Испании:
BNP Paribas: https://www.realestate.bnpparibas.es/bnppre/es/pagina-principal-cfo4_8960.html
CajaSur: http://www.cajasurinmobiliaria.com
Casaktua: https://www.casaktua.com
Escogecasa: http://www.escogecasa.es
CR Navarra - Ruralvia: http://crnavarra.ruralvia.com
Holapisos (La Caixa): http://www.holapisos.com
Иберкая: https://portalinmobiliario.ibercaja.es/
Servihabitat: https://www.servihabitat.com/en/
Solvia: http://www.solvia.es
Уникаха: http://www.unicajainmuebles.com
Хайя: https://www.haya.es/
Алиседа Inmobiliaria (Banco Popular): https://www.alisedainmobiliaria.com/
Альтамира: https://www.altamirainmuebles.com/
Banca March: https://www.bancamarch.es/es/oferta-inmobiliaria/
Banco Primus: http://www.bancoprimus.es/immuebles-en-venta.aspx
Bankinter: https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+inmuebles+home
Государственные аукционы (subastas públicas)
Плюсы:
Главное преимущество покупки недвижимости на публичных торгах в Испании заключается в том, что цены обычно ниже среднерыночных. В некоторых случаях эти скидки могут быть значительными.
Например, если задолженность кредитора небольшая или если аукционная ставка, установленная в ипотечном документе, очень низкая, поскольку начальная цена не имеет ничего общего с рыночной стоимостью, а с комиссией, установленной в ипотеке.
Если бы ипотека была создана 20 или 30 лет назад, цена могла бы быть намного ниже.
От участников аукциона могут потребовать уплатить процент от стоимости собственности, чтобы принять участие в торгах, эта сумма возвращается, если собственность не куплена.
Минусы:
Недостаток информации
Обычно покупатели жилья на публичных аукционах не смогут увидеть интерьер дома перед началом торгов, что является рискованным.
Хотя веб-сайт аукционов правительства Испании публикует всю регистрационную информацию, вы не можете увидеть, занимает ли кто-то недвижимость, есть ли у них непогашенные долги перед местным сообществом.
Вам нужно будет провести настоящее расследование самостоятельно, если вы хотите узнать больше перед началом торгов.
Стоит поговорить с соседями, чтобы собрать информацию о состоянии собственности, поскольку вы не получите предварительный доступ на законных основаниях, а также сравните цену собственности с ценами другой аналогичной недвижимости в этом районе, чтобы установить максимальную ставку.
Также запросите дополнительную информацию из реестра, чтобы убедиться, что нет неуплаченных сборов за неуплату налога на недвижимость IBI или гонорара сообщества владельцев (они могут быть отменены судом, если они проинформированы).
Еще одна дополнительная проблема при покупке недвижимости на аукционе заключается в том, что вы должны завершить оплату оставшейся стоимости собственности в сроки, установленные судом.
Вы также не можете подать заявку на ипотеку заранее, поскольку она обычно не предоставляется на активы, которые являются предметом публичных торгов. Хотя это возможно с юридической точки зрения, это сложный процесс, и банки обычно не хотят связанных с этим рисков.