Ожидается, что пандемия вызовет эффект домино на коммерческой недвижимости в центрах городов.
По всей Испании серьезность второй волны пандемии коронавируса становится все более и более очевидной с наступлением осени, и хотя в этих обстоятельствах первой заботой всегда является защита здоровья жителей, в то же время многие экономические аналитики поспешно пересматривают свои прогнозы на будущее с учетом последних событий.
Нигде это не может быть более отчетливо видно, чем в секторе недвижимости, где летом многие аналитики предсказывали относительно краткосрочные и незначительные последствия пандемии для показателей продаж и рыночных цен. Однако теперь, когда угроза второй волны стала реальностью, некоторые из них делают более пессимистические прогнозы на следующие несколько лет.
Жилая недвижимость
Что касается жилья, теперь ожидаем, что к концу 2021 года рыночные цены по всей стране упадут в среднем на 16%, а их аналитики прогнозируют еще более резкое падение цен на аренду на 18%. Однако, как всегда, тенденция не будет одинаковой во всех частях Испании, и мы ожидаем, что последствия в Мадриде и Барселоне будут несколько менее резкими при падении рыночных цен примерно на 12–13%.
Различия между регионами Испании будут в значительной степени зависеть от того, в какой степени спрос на жилье снизится из-за последствий пандемии, и считается, что те области, в которых туризм является наиболее важным, особенно международный туризм, пострадают больше всего.
В этих областях, вероятно, в краткосрочной перспективе произойдет гораздо большее падение цен из-за множества факторов, среди которых главным является отсутствие постоянных покупателей из-за продолжающихся ограничений на поездки, налагаемых для тех, кто посещает Испанию из-за границы, и отсутствие мобильности. Экономическая ситуация и страх потери рабочих мест также могут повлиять на покупательную способность внутреннего рынка, особенно в отношении вторичной недвижимости.
Таким образом, возможно снижение стоимости жилой недвижимости на 20% в Пальма-де-Майорка и Тенерифе, а также в крупных материковых городах Коста, таких как Валенсия, Аликанте и Малага, а на другом конце шкалы - города. такие как Уэска, Мерида, Сория и Логроньо, которые в основном зависят от стабильного внутреннего спроса, останутся относительно незатронутыми.
В то же время количество продаж жилой недвижимости, завершенных к концу этого года, по прогнозам будет на 27 процентов ниже, чем в 2019 году, хотя ожидается, что этому будет противодействовать 15-процентный рост в 2021 году. Во многом это связано с из-за накопленного снижения, вызванного периодом блокировки, и трудностей с завершением закупок во второй половине года из-за сбоев, вызванных второй волной.
Цены на аренду
В этом случае ожидаемое снижение на 18% за анализируемый двухлетний период, вероятно, будет еще более значительным в Мадриде и Барселоне по двум основным причинам: во-первых, туристические апартаменты и недвижимость для краткосрочной аренды превращаются в долгосрочная аренда, увеличение предложения и, во-вторых, пандемия снизила покупательную способность многих арендаторов.
В определенной степени аналогичные факторы будут иметь значение и в других частях страны, и снова в регионах, которые больше всего зависят от туризма, вероятно, произойдет самое резкое падение цен на аренду. С другой стороны, те города и районы, которые больше зависят от государственного управления, а также от продовольственного и сельскохозяйственного секторов, скорее всего, избежат самого резкого падения.
Рынок аренды практически не пострадал от пандемии в первые два квартала 2020 года, но данные за третий квартал уже демонстрируют иную картину, и ожидается, что в ближайшие месяцы ситуация существенно изменится.
Коммерческая недвижимость и офисные помещения
Многие люди ассоциируют сектор недвижимости почти исключительно с жильем, но в некотором смысле далеко идущие последствия пандемии потенциально даже более драматичны в области коммерческой собственности, такой как магазины и офисные помещения.
С изменениями в покупательских и потребительских привычках, которые были ускорены Covid, все больше и больше торговых точек закрывают свои двери по всей Испании, либо прекращают свою деятельность, либо сосредотачиваются на онлайн-продажах, и как следствие, появляется просто больше коммерческих помещений, чем требуется. . В настоящее время Forcadell предупреждают, что к первому кварталу 2021 года до 20 процентов такой недвижимости могут оказаться пустыми, и значительно больше в центрах таких крупных городов, как Барселона и Мадрид.
Одним из факторов, способствующих этому, снова является «исчезновение» туризма, особенно международного туризма (о чем свидетельствуют последние данные о количестве пассажиров на международных рейсах в аэропортах Испании). Мы полагаем, что без туристических расходов многие магазины могут стать полностью непригодными в течение следующих шести месяцев. Это может быть особенно заметно в городах, например, которые обслуживают сектор круизных судов, деятельность в котором полностью остановлена, и в сообществах, в которых туризм играет важную роль в экономике.
Ожидается что убытки, понесенные предприятиями, работающими в туристическом секторе, достигнут в этом году 106 миллиардов евро, что логически приведет к закрытию большого числа ориентированных на туризм предприятий, и как следствие это приведет к падению спроса на помещения.
В то же время, конечно же, снижение покупательной способности и желание выходить на улицы со стороны жителей, а также ограничения на передвижение, которые сейчас вновь вводятся во многих частях страны. Вторая волна коронавируса затронула практически все торговые точки. Точно так же резкое увеличение числа людей, работающих на дому, также имеет прямое влияние: если люди не ходят на работу каждое утро, они больше не останавливаются в кафе, чтобы выпить утренний тост или кофе, или просматривать магазины во время их обеденныех перерывов. Логично ожидать, что в результате спрос на офисные помещения снизится. Ожидается, что штаб-квартиры и более престижные офисные помещения будут искать помещения меньшего размера или переместятся из высококлассных районов в более доступные по цене районы с немного более низкой стоимостью.
Изменение покупательских привычек от уличных продаж к онлайн-покупкам, чему способствовали сообщения о кризисе коронавируса «оставайся дома», также сыграет свою роль в пересмотре коммерческих потребностей бизнес-сектора в ближайшем будущем.
В этом контексте одна из немногих областей, в которых ожидается здоровое краткосрочное будущее - это логистические центры, подобные тем, которые используются предприятиями электронной коммерции для распределения онлайн-продаж, в то время как, с другой стороны, торговые районы в городе и городе рискуют быстро превратиться в «города-призраки».
Тем временем пандемия заставила полностью переосмыслить сектор офисных помещений. С увеличением количества сотрудников, работающих из дома, количество и вид офисных помещений, необходимых компаниям, изменились до неузнаваемости за очень короткое время, и аналитики считают, что одним из положительных результатов может стать резкое увеличение площади, занимаемой «совместными предприятиями». Это практика, когда разные компании и предприятия делят офисное пространство для экономии затрат и использования общей инфраструктуры, помогая работникам избегать ощущения изоляции и отвлечения внимания, которое может повлечь за собой работа дома.
Кроме того, совместные рабочие места могут решить многие проблемы, с которыми в этом году столкнулись те, кто поспешно выбирает или вынужден работать из дома, например, обозначение части семейного дома как «офиса». Пандемия уже привела к заметному изменению предпочтений покупателей и арендаторов на рынке жилья с увеличением спроса на большее количество комнат, а также на отдельный сад.
Таким образом, несмотря на то, что первоочередной задачей властей Испании должно быть как можно более эффективное противодействие распространению Covid, следует иметь в виду, что в долгосрочной перспективе последствия для всех секторов рынка недвижимости страны, вероятно, будут чрезвычайно важно. Только время покажет, какие именно изменения будут и насколько драматичной окажется любая девальвация собственности, но очевидно, что «новая нормальность» будет сильно отличаться от того, что было принятой нормой в начале этого года.